재건축 추진 상황별 유의 사항

ㅇ 7. 1일까지 사업에 미착수된 때에는 국토계획법에 의한 種 세분이 적용되어 종전보다 용적률과 층수가 축소 및 제한됨

※ 용적률과 층수는 자치단체 조례로 하향조정 가능
※ 6월말까지 종세분이 안된 경우는 제2종으로 간주됨

ㅇ 종세분으로 인한 용적률 변경에 따라 사업계획을 조정하여 사업시행인가를 다시 신청해야할 가능성이 있음

ㅇ 정비구역지정대상(300세대 또는 부지 1만㎡이상)이 아닌 경우 시?군?구 건축위원회에서 용적률,건폐율,경관,기반시설 규모등을 심의하므로 개발규모가 축소되는 경우 조합원의 비용부담이 증가될 수 있음

- 개발규모가 축소되는 경우 재건축동의를 다시 받아야 하며 관리처분계획 등 재작성

ㅇ 정비구역 지정대상이면 도시계획절차에 따라 정비구역을 지정한 후 정비계획을 수립하여야 사업시행인가를 신청가능

- 이 경우 시,도 도시계획위원회에서 심의하므로 개발규모 축소가 불가피할 것으로 판단되며, 도시계획절차에 상당시일(1～2년) 소요예상

ㅇ 재건축을 위한 지구단위계획이 수립된 경우라도 지구단위계획이 도시정비차원에서 수립된 경우라면 정비구역을 지정하고 시행하여야 함

※ 재건축사업범위가 결정되어 있지 않거나 도시정비차원에서 수립된 지구단위계획 등은 정비구역으로 간주되지 않음

ㅇ 주택가격이 불안정한 경우 등에는 시?도지사의 사업시기조정이 가능하므로 사업지연 소지가 있음
※ 서울시 사업시행인가 시기조정 계획 : 시장은 투기지역에 대하여는 세대수가 100세대이상, 투기지역 이외의 지역은 300세대 이상인 경우 사업시행인가 시기를 조정할 수 있음

ㅇ 공정 80% 이후 분양하는 후분양제, 종세분이 모두 적용됨
ㅇ 또, 정비구역 지정 등의 절차이행 필요

ㅇ 조합설립추진위원회 승인을 받은 후 조합설립인가를 다시 신청하여야 함

- 동의서 재징구 등의 문제가 있어 사업지연이 예상

ㅇ 추진위원회 승인을 받아야 하며, 조합설립인가를 신청한 경우와 같이 조합설립동의서 재징구 등으로 사업지연이 불가피

ㅇ 안전전단 통과되었다고 사업이 확정된 것은 아니며, 정비구역 지정이 되지 않는 경우 사업이 중단되며, 정비계획수립과정에서 개발규모가 상당 축소될 것임

※ 서울시는 안전진단통과분에 대하여 정비구역 지정을 위한 검토과정에서 재건축 허용여부를 원점에서 다시 검토한다는 입장을 관할 자치구에 시달하였음

ㅇ 강화된 기준 또는 종전기준 적용여부를 지자체가 결정할 수 있으나, 서울시 등은 강화된 안전진단기준을 적용할 계획

ㅇ 시.도지사등은 예비안전진단을 통과한 경우에도 안전진단 실시시기를 조정할 수 있음

※ 서울시 안전진단제도 운영계획
- 투기지역은 세대수가 100세대이상, 투기지역 이외의 지역은 300세대 이상인 경우 사전에 시장에게 보고하여 사전평가 받아 안전진단실시 결정
- 시장은 필요한 경우 예비안전진단 직접시행 및 안전진단 실시기관을 직접 지정가능

ㅇ 예비안전진단 통과한경우와 동일하나, 예비안전진단 절차 및 방법은 강화된 절차에 따라야 함

ㅇ 지자체가 재건축 연한을 조례로 강화하는 경우 경과년수가 충족되기까지는 추진위원회를 설립할 수 없음

※ 서울시 재건축연한 강화조례 입법예고안

ㅇ 시공자선정은 사업시행인가후 경쟁입찰로 선정하여야 하므로 기존에 시공사를 선정하였으나 신법에 의한 시공사로 간주되지 못한 경우에는 그 간의 투자비용에 따른 시공사와의 법적분쟁과 이로인한 사업지연도 우려됨